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Seit dem 01.06.2015 gilt die sogenannte „Mietpreisbremse“.  (hier Verlinkung zum FAQ Was ist die Mietpreisbremse). Aus diesem Grund wird das korrekte Lesen und auch das Verstehen eines Mietspiegels für die Zukunft immer bedeutungsvoller. Weshalb? Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an, welche durch den Gutachterschuss der jeweiligen Stadt ermittelt wurde. Für zukünftige Vermieter ist dies sehr wichtig, da diese sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren müssen, wenn sie nach einem Mieterwechsel einen neuen Mietpreis festlegen wollen. Dort wo die Mietpreisbremse gilt, darf ei Neuvermietung die Miete nur noch 10% über dem Vergleichswert liegen. Aus diesem Grund lohnt es sich, einen Mietspiegel zur Hilfe zu nehmen. In der Regel ist dieser auf den Internetseiten der meisten Städte abrufbar. Wie liest man nun den Mietspiegel bzw. welche Informationen gibt dieser her?
  1. Die Grundpreisermittlung
Der Grundpreis ist ganz leicht zu entnehmen. Dieser ist in der Regel abhängig vom Baujahr des Hauses und der Größe der Wohnung. In einigen Städten ist der Grundpreis auch noch von der Wohnlage abhängig.  Manchmal werden auch schon Details wie Sanitärausstattung oder Heizungen im Mietspiegel berücksichtigt.
  1. Errechnung der Zu- und Abschläge des Grundpreises
Diese kommen durch bestimmte Ausstattungsfaktoren zustande, die on Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich sind. Fast immer beziehen sie sich aber auf:  Bad, Küche, Böden, Heizung, Wohnlage… Zu- und Abschläge werden im Mietspiegel oft direkt in Cent-Beträgen angegeben, welche dann addiert oder subtrahiert werden. Es kann auch vorkommen, dass in manchen Mietspiegeln die Zu- und Abschläge mit einem Punktesystem errechnet werden.
  1. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Nach der Ermittlung aller Zu- und Abschläge, kann die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden. Hat man nun einen Mietspiegel, in dem die Merkmale, die den Wert einer Wohnung erhöhen oder senken, in Euro angegeben sind, dann werden diese Zu- oder Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen und man erhält die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Mietspiegeln, welche  diese Merkmale in Punkten angeben, werden häufig zusätzlich noch Preisspannen mit ausgewiesen. Überwiegen die Pluspunkte, siedelt sich die ortsübliche Vergleichsmiete im oberen Bereich der Preisspanne an.  Überwiegen die Minuspunkte, siedelt sich der Wert im unteren Bereich der Preisspanne an.
Gemäß EnEV 2014 besteht die Pflicht bei jedem Haus- oder Wohnungsverkauf und jeder Neuvermietung ein Energieausweis ohne Aufforderung zu übergeben. Dies gilt ebenso für Nichtwohngebäude (gewerblich oder öffentlich genutzte Objekte). Aber es gibt auch Ausnahmen: Objekte, die  weniger als 3 Monate im Jahr genutzt werden, kleiner als 50m² sind oder unter Denkmalschutz stehen. Das Vorliegen des Energieausweises muss spätestens bei der 1. Besichtigung vorliegen. Doch wozu das Ganze? Für den potenziellen Käufer ist es enorm wichtig zu sehen, welchen Energiekennwert die mögliche neue Immobilie aufweist.  Denn letzten Endes tragen Sie die Heizkosten und wenn der Energiewert auf dem Energieausweis sehr hoch ist, schützt es Sie gewissermaßen vor einem Fehlkauf oder Sie sind gezwungen sich über eine energetische Sanierung Gedanken zu machen, welche wiederum mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Arten des Energieausweises: Verbrauchsausweis: Der Energieverbrauch wird erfasst. Als Grundlage dient der Heiz- und Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Der Verbrauchsausweis ist ausreichend, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:               – Der Bauantrag für das betreffende Gebäude wurde nach dem 01.11.1977 gestellt. – Das Gebäude wurde mindestens auf das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung (WSVO) von 1977 modernisiert. – In dem Gebäude befinden sich mindestens fünf Wohnungen.  Bedarfsausweis: Der Bedarfsausweis ist die umfangreichere Form des Energieausweises. Im Gegensatz zum Verbrauchsausweis wird er anhand der Immobilienkomponenten wie Gebäudetechnik, Fenster und Dämmung berechnet und basiert nicht auf den tatsächlichen Verbrauchswerten des Hauses. Der Bedarsausweis ist vorgeschrieben: – Wenn keine Heizkosten- bzw. Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre vorliegen. – Wenn ein Neubau fertig gestellt wurde. – Wenn sich im Gebäude weniger als fünf Wohnungen befinden und es nicht mindestens den Anforderungen  der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht.
Bei der Vermittlung von Wohnmietverträgen gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige die Maklerprovision bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Wird der Makler vom Vermieter beauftragt, seine Immobilie zu vermarkten, ist er provisionspflichtig. Im Gegenzug muss der Mieter den Makler zahlen, wenn er einen Immobilienprofi beauftragt, exklusiv für ihn eine Wohnung zu finden und es dann zum Abschluss eines Mietvertrags kommt. Der Vermittlungsvertrag muss darüber hinaus schriftlich geschlossen werden. Das Bestellerprinzip greift nur bei der Vermittlung von Häusern oder Wohnungen zur Miete. Es gilt nicht für die Vermittlung von Kaufimmobilien und nicht für Gewerbeimmobilien oder Ferienwohnungen.
Haustiere lassen sich im Mietrecht in zwei Kategorien aufteilen. Die Kleintiere bilden die erste Gruppe und Hunde, Katzen sowie exotische Tiere stellen die zweite Gruppe dar. Zu den Kleintieren gehören Kaninchen, Fische, Mehrschweinchen, Hamster und Wellensittiche. Diese dürfen problemlos in der Wohnung gehalten werden. Kleintiere darf der Vermieter nicht verbieten. Die Haltung gehört mietrechtlich betrachtet zum „vertragsmäßigen Gebrauch“ der Unterkunft, da diese Tiere meistens keine Probleme bereiten – kein Zerstören der Wohnung sowie keine Lärmbelästigung. Aber es gibt auch Ausnahmen: Bei Ratten sprachen Richter auch schon ein Haltungsverbot aus, da diese Nager bei vielen Menschen ein Ekelgefühl auslösen und Ratten mit Unreinheit in Verbindung gebracht werden. Auch Frettchen könnten verboten werden, da diese einen strengen Geruch haben und die Wohnung sehr verschmutzen könnten (AG Köln; Az.: 2 C 340/11). Problematisch könnte auch die Haltung von Ziervögeln werden: Machen  Sittiche und Papageien zu oft, zu laut, oder während Ruhezeiten Lärm, dann kann der Vermieter sie verbieten. Katzen- oder Hundehaltung in der Wohnung: Die Haltung dieser Tiere ist für Mieter etwas komplizierter. Laut einem Bundesgerichtsurteil  (Az.: VIII ZR 168/12) dürfen die Tiere generell nicht vom Vermieter verboten werden. Eine entsprechende Klausel sei demnach im Mietvertrag unwirksam. Die Richter betonten allerdings auch, dass ein Mieter nicht ohne Rücksicht auf andere eine Katze oder einen Hund in der Mietwohnung halten darf. Um Ärger zu vermeiden, sollten sich  Mieter, die sich eine Katze oder einen Hund in ihrer Mietwohnung halten wollen, die Erlaubnis vom Vermieter einholen. Exotische, wilde und / oder gefährliche Tiere: Das können sein: Reptilien, Kampfhunde, Vogelspinnen,  Gift- bzw. Würgeschlangen. Wer  gefährliche Tiere in der Mietwohnung halten möchte, muss den Vermieter um Erlaubnis bitten. Zusätzlich benötigen Halter dieser außergewöhnlichen Tiere eine Halteerlaubnis nach Vorschrift des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes. Eine Ausnahme sind ungefährliche und ungiftige Schlangen:  Für sie benötigt der Mieter keine gesetzliche Halteerlaubnis. Haustierhaltung im Mietvertrag: – Haustier erlaubt: DIESE Klausel bezieht sich auf die gewöhnlichen Haustiere: Hierzu zählen neben den ohnehin zustimmungsfreien Kleintieren, auch größere, ungefährliche Tiere wie Hunde, Katzen oder Hausschweine. – Hund und Katze nur mit Zustimmung des Vermieters: Hierzu sollte man sich als Mieter die Zustimmung des Vermieters auch einholen.  Der Vermieter hält sich mit dieser Klausel die Möglichkeit offen, im konkreten Fall zu entscheiden. Für ein „Nein“ muss er sachliche Gründe nennen. Kleintiere sind hiervon ausgenommen. –Haustiere verboten: Eine Mietsklausel, die Tierhaltung  pauschal verbietet, oder in der steht, der Mieter verpflichte sich „keine Hunde und Katzen zu halten“ ist ungültig. Eine solche Klausel würde Mieter unangemessen benachteiligen und keine Rücksicht auf seinen individuellen Fall nehmen (BGH; Az.: VIII ZR168/12). Wenn im Mietvertrag nichts zur Tierhaltung in der Mietwohnung steht, müssen wie in jedem Fall die einzelnen Interessen gegeneinander abgewogen werden. Ausgenommen bei Kleintieren. Wichtig: Ein vom Vermieter ausgesprochenes „ja“ zur Haltung von Haustieren kann auch wieder zurückgenommen werden.  Hierfür muss er  (wie bei einem Nein) triftige Gründe nennen. Ist die Begründung ausreichend, kann der Vermieter die Entfernung des Tieres fordern. Hält sich der Mieter nicht an die Forderung, kann er vom Vermieter sogar gekündigt werden. Sie erwarten Besuch, der gern sein Haustier mitbringen möchte? Ein Vermieter kann Ihnen als Mieter diesen tierischen Besuch nicht verbieten.  Die Tiere sollten sich so benehmen, dass sie niemanden belästigen und nicht zu oft oder zu lange bleiben.  Ein Besuch, der länger als sechs Wochen dauert, kann schon kein Besuch mehr sein. Pauschal abgrenzen lässt sich das aber nicht.
Das Mietniveau in Deutschland ist in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Vermieter erhöhten Kaltmieten um 20, teilweise sogar um bis zu 45 Prozent. Die Mietpreisbremse soll diese Entwicklung verlangsamen.  Wie genau? Werden Bestandswohnungen  in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wieder vermietet, darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer.*  Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden. Ausnahmen: Die Mietpreisbremse gilt bei nicht bei Neubauten. Für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer die Miete ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen gelten ähnliche Ausnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen. Seit Januar 2019 müssen Vermieter unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Ausschlaggebend ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Vermieter muss noch vor Vertragsabschlussüber diesen Umstand informieren, die Vormiete entsprechend offenlegen sowie angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (z.B. Modernisierungsumlage ) er dabei Gebrauch macht. Tut er das nicht, kann er sich hinterher nicht mehr darauf berufen. In diesem Fall kann der Mieter die unzulässig hohe Miete formlos rügen. *In Schleswig Holstein gilt die Mietpreisbremse derzeit (Stand 03/2019) in folgenden Orten/Gemeinden: Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List, Norderstedt, Sylt, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr Wo finde ich die Mieterselbstauskunft? Das Finanzhaus Immobilien Philipp Frank in Bad Segeberg  nimmt auch Vermietungen von Wohn-und Gewerbeobjekten im Auftrag von Eigentümern bzw. Vermietern vor. Als Wohninteressent brauchen wir von Ihnen eine ausgefüllte  Mieterselbstauskunft. Diese Selbstauskunft dient dem potentiellen Vermieter sich einen besseren Eindruck von Ihnen verschaffen zu können.   HIER können Sie die Selbstauskunft downloaden.   Gerne können Sie uns die Selbstauskunft vorab per Mail oder Fax zusenden oder diese bequem zum Besichtigungstermin mitbringen.
Über Neuschnee freuen sich Klein und Groß, aber dieser kann auch Ärger bereiten. Nämlich dann wenn es glatt wird.  Auf schlecht geräumten Gehwegen stürzen schnell mal Fußgänger und die Eigentümer der anliegenden Häuser haften dann. In der Regel – manchmal sind auch die Mieter dran. Eigentümer müssen dafür sorgen, dass der Bürger­steig vor ihrem Grundstück geräumt und gestreut ist. Tun sie das nicht und ein Fußgänger stürzt und verletzt sich dabei, kann dieser Schaden­ersatz verlangen. In einigen Gemeinden sind außerdem bei Verletzung der Winter­dienst­pflichten Geldbußen möglich. Seien Sie sorgsam und vorbereitet! Grundstückseigentümer: Stellen Sie sich recht­zeitig auf Eis und Schnee ein. Sie sind in der Verantwortung, sobald es glatt wird und haften, wenn jemand stürzt, weil bei Ihnen nicht ordentlich geräumt und gestreut ist. Mieter: Möchte ein Eigentümer die Verpflichtung zum Winterdienst an seine Mieter abgeben, so muss er dies explizit im Mietvertrag festhalten. Erledigen diese den Winterdienst nicht ordnungsgemäß, kann der Vermieter einen Hausmeister beauftragen, der diese Pflicht übernimmt. Die entstehenden Kosten kann der Vermieter den Mieter in Rechnung stellen. Stürzt ein Passant, weil der Mieter seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, so muss er das Sturzopfer entschädigen. Ratsam ist es, eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen zu haben. Fußgänger:  Achten Sie als Fußgänger selbst darauf, ob die Witterungs­verhält­nisse Glätte vermuten lassen. In solchen Fällen sollten Sie besonders vorsichtig sein. Ihnen kann ansonsten bei einem Unfall eine Mitschuld auferlegt werden. Der Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Wegen ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinden.Diese kümmern sich aber meist nur um die Fahr­bahnen. Die Verkehrs­sicherungs­pflicht für die Gehwege über­tragen sie auf die Anlieger – per Satzung.Einzelne Regeln variieren zwar von Ort zu Ort, die Haupt­punkte sind aber meistens gleich: Montag bis Samstag von 7 bis 20 Uhr; an Sonn- und Feier­tagen von 8 oder 9 bis 20 Uhr.Beachten Sie:: Es reicht nicht, um 7 Uhr mit dem Räumen zu beginnen. Der Weg muss dann schon begehbar sein. Wer hätte es gedacht, aber auch beim Winterdienst gibt es Regeln, die zu beachten sind: Häufigkeit: Der Schnee ist unver­züglich nach Beendigung des Schnee­falls, bei anhaltendem Schnee­fall mehr­mals in angemessenen Zeit­abständen zu beräumen. Bei Schnee- und Eisglätte ist unver­züglich nach ihrem Entstehen der Winter­dienst durch­zuführen. Breite: Üblich sind – je nach Kommune – 1 bis 1,50 Meter, damit zwei Passanten mit Einkaufstaschen oder Kinder­wagen aneinander vorbeipassen. Privatwege (wie der Zugang zur Haustür) müssen auf einer Breite von etwa einem halben Meter schnee­frei sein. Und das dauer­haft. Streu­mittel: Nach dem Räumen ( bei starkem Schneefall mehrmals täglich) soll gesträut werden. Als Streu­gut sind Sand, Asche oder Splitt erlaubt. Salz ist in den meisten Satzungen der Kommunen verboten. Rück­stände von Streu­mitteln und Schmutz­ablagerungen sind zu entfernen, sobald es getaut hat. Wohin mit dem Schnee? Der Schnee sollte nicht auf die Fahr­bahn geschoben werden, sondern Sie sollten diesen beispiels­weise im Garten lagern oder in Absprache mit Nach­barn auf einer Park­fläche ein gemein­sames „Schnee­depot“ anlegen. Schnee- und Eismengen von Gehwegen sind grund­sätzlich auf dem der Fahr­bahn zugewandten Rand der Gehwege anzu­häufen; in den Rinn­steinen und auf den Einfluss­öffnungen der Straßen­entwässerungs­anlagen dürfen Schnee und Eis nicht abge­lagert werden. Auch nicht in den Halte­stellen­bereichen der öffent­lichen Verkehrs­mittel, vor Ein- und Ausfahrten,  auf Radfahr­streifen sowie Radwegen und gehwegseitig im Bereich von gekenn­zeichneten Behinderten­park­plätzen. Neben Fußgänger­über­wegen, Straßenkreuzungen und Straßen­einmündungen darf Schnee nur bis zu einer Höhe aufgehäuft werden, die Sicht­behin­derungen für den Fahr­zeug­verkehr auf den Fahr­bahnen ausschließt. Grund­sätzlich gilt: Wo die Breite des Gehweges ausreicht, darf der Schnee nur auf dem Gehweg, sonst nur auf der Grenze von Gehweg und Fahr­bahn so abge­lagert werden, dass der Verkehr hier­durch nicht mehr als unver­meid­bar gefährdet oder behindert wird. Dabei sind Radwege, Straßen­abläufe und Hydranten frei­zuhalten. Eis und Schnee von Grund­stücken darf nicht auf die Straße geschafft werden
Auf Eigenbedarf, kann ein Vermieter kündigen,  wenn dieser, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts die Wohnung für sich nutzen möchte(n). Spätestens am 3. Werktag des Monats muss die Kündigung beim Mieter eingehen, damit diese zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Die Kündigungsfrist beträgt bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren  sechs Monaten. Besteht der Mietvertrag seit mehr als acht Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einräumen.  Auch muss der  Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung angeben, wer genau die Wohnung beziehen soll. Außerdem muss er nachweisen, weshalb er genau diese Wohnung benötigt, wenn er noch weitere Wohnungen eigen nennen kann.   Gründe hierfür können zum Beispiel sein: ein Arbeitsplatzwechsel, die Pflege eines Angehörigen oder die Absicht, sich vom bisherigen Ehepartner zu trennen. Auch die Begründung des Kündigungstermins muss seitens des Vermieters erfolgen. Ebenso wie der Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 des BGB sowie die Form- und Fristerfordernis. Für den Fall, dass der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er dem Mieter anbieten kann, muss er auch dies laut Rechtsprechung im Kündigungsschreiben erwähnen. Aber es gibt auch Sonderfälle: Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, gelten Sonderregelungen. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden kann. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden – Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten also genau prüfen, welche Frist vor Ort gilt. Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus Wenn ein Vermieter in einem Zweifamilienhaus lebt, die andere Wohnung aber vermietet, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. In diesem Fall kann der Vermieter jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen – die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich dabei allerdings um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses bei zwischen sechs und zwölf Monaten. Ist die Kündigung eine unzumutbare Härte? Der Fall einer unzumutbaren Härte tritt meist in sozialen Angelegenheiten wie z.B. Schwangerschaft, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit im Alter zu.
Vergessen das Wasser abzudrehen oder den Topflappen auf dem noch heißen Herd abgelegt – das und noch anderes kann einen erheblichen Schaden in der Wohnung verursachen. Hat der Mieter eine Haftpflichtversicherung ist das alles problemlos regulierbar. Doch was ist, wenn der Mieter eben keine solche Versicherung abgeschlossen hat? Viele Vermieter haben heutzutage große Sorge  vor hohen finanziellen Schäden verursacht durch den Mieter. Dennoch kann der Vermieter vom Mieter nicht fordern, dass dieser eine Haftpflichtversicherung abschließt. Ist diese Forderung Bestandteil des Mietvertrages, ist dies unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist. Unser Tip: Schreiben Sie als Vermieter unter „sonstiges“ im Mietvertrag Ihre Empfehlung einer Hausratversicherung rein. Erzwungen werden kann der Versicherungsabschluss  allerdings nicht.
Für uns als Makler, gibt es genaue  Vorgaben bezugnehmend auf Exposés und Immobilienanzeigen, die wir einhalten müssen. Seit Mitte 2014 müssen Immobilienmakler vor dem Exposé eine Widerrufsbelehrung verschicken, wenn sich Interessenten näher zu einer Immobilie informieren möchten. Dies gilt nach § 355 BGB auch im Fernabsatzgeschäft – hier müssen Makler Ihre Kunden auch über ihr Widerrufsrecht aufklären – ähnlich wie im Onlinehandel. Die Frist des Widerrufsrechtes erstrreckt sich auf 14 Tage. Erst wenn der Makler vor dem Exposé die Widerrufsbelehrung übersendet, beginnt die Widerspruchsfrist. Findet die Belehrung zu einem späteren Zeitpunkt statt, beginnt die Widerrufsfrist erst dann. Häufig verwirrt aber genau diese Tatsache, wenn Immobilienmakler vor dem Exposé eine Widerrufsbelehrung verschicken. Die Befürchtung, eine Provision zahlen zu müssen, ohne dass ein Kaufabschluss zustande gekommen ist, steht bei den Kaufinteressenten plötzlich im Raum. Wichtig ist hierbei zu wissen, dass ein Maklervertrag durch zwei Willenserklärungen zustande kommt: Die erste Willenserklärung erfolgt durch die Anforderung eines Exposés vom Interessenten. Die zweite erfolgt durch die Exposéübersendung bzw. durch eine Terminvereinbarung für eine Besichtigung. Die Belehrungspflicht muss demzufolge eingehalten werden, da an dieser Stelle ein Maklervertrag entsteht. Aus diesem Grund erhalten Interessenten  vor dem Exposé vom Makler eine Widerrufsbelehrung. Da diese Regelung normalerweise nur für Immobilienkäufer gilt, erhalten Mietinteressenten, die ein  Wohnungsinserat sehen und ein Exposé anfragen, keine Widerrufsbelehrung.  Denn hier  gilt das Bestellerprinzip und wenn Mietinteressenten keinen Immobilienmakler damit beauftragt haben, eine Wohnung zu finden, müssen sie diesen auch nicht bezahlen. Jetzt haben Sie vor dem Exposé eine Widerrufsbelehrung vom Makler erhalten  –  wann müssen Sie die Maklercourtage zahlen? Mit der Widerrufsbelehrung und dem Exposé ist noch keine Dienstleistung erfüllt, die der Makler erbringen muss, um eine Courtage zu erhalten. Erst bei einer Immobilienvermittlung ist die Maklerprovision fällig, denn diese ist erfolgsabhängig. Fazit: Lassen Sie sich nicht verunsichern, von Sie von Das Finanzhaus Immobilien Philipp Frank oder von einem anderen Makler vor dem Exposé eine Widerrufsbelehrung erhalten und diese bestätigen müssen. Die Maklercourtage zahlen Sie erst, wenn Sie mit dem Verkäufer zusammen vor dem Notar sitzen und den Kaufvertrag unterschrieben haben.
In allen 16 Bundesländern  gilt die Rauchmelderpflicht für privaten Wohnraum. Geregelt wird diese für Privathaushalte in der Landesbauordnung der einzelnen Bundesländer. Aus dieser ist ersichtlich,  welche Räume auszustatten sind sowie wer den Rauchmelder anzubringen hat. Für alle Bundesländer gilt: Alle Um- und Neubauten sind mit Rauchmeldern durch den Eigentümer auszustatten. Für die Anbringung von Rauchmeldern in Bestandsimmobilien sind ebenfalls die Eigentümer in der Pflicht, allerdings gelten hier Übergangsfristen, bis wann die Ausstattung erfolgt sein muss. Jedes Bundesland regelt die Übergangsfristen für sich allein Es gibt auch eine Ausnahme: Das Bundesland Sachsen. Bislang gilt hier die Rauchmelderpflicht lediglich  für Neu- und Umbauten, nicht für den Bestand. Die Landesbauordnung von Schleswig-Holstein  sieht eine Installation von Rauchmeldern in folgenden Räumen vor
  • In Schlafzimmern und Kinderzimmern
  • In allenFluren der Wohnung bzw. des Einfamilienhauses, über die Rettungswege ins Treppenhaus oder ins Freie führen, ist jeweils mindestens ein Rauchmelder zu installieren. Hat ein Einfamilienhaus einen offenen Treppenraum, so gilt dieser auch als Fluchtweg und muss mit einem Melder auf jeder Etage ausgestattet werden.
In der Regel wird eine gebrauchte Immobilie“ gekauft wie gesehen”, um Eigentümer von Gewährleistungsansprüchen freizuhalten. Dazu wird eine Klausel im notariell beurkundeten  Kaufvertrag eingebaut wie zum Beispiel  “…der Verkauf erfolgt unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen…der Verkäufer versichert, dass ihm keine Mängel bekannt sind…” Der Verkäufer verpflichtet sich aber gleichzeitig auch, alle ihm bekannten Mängel an der Immobilie aufzulisten. Beispiele hierfür wären z. B.  Verwendung von Asbest oder anhaltende Feuchtigkeit im Keller.  Macht er dies nicht und verschweigt die Mängel bewusst, kann dies dazu führen, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt wird und der Verkäufer eine Schadensersatzklage erhält. Beim Kauf einer neuen Immobilie gilt eine Gewährleistungspflicht von fünf Jahren seitens des Verkäufers, welche im Vertrag des Käufers festgelegt wird.
Das Finanzhaus Immobilien Philipp Frank hat für seine Kunden hierzu eine Checkliste vorbereitet, die Sie sich HIER downloaden können.
Damit ein Makler nachweisen kann, dass der Interessent und potenzielle Käufer  auf das Objekt durch Vermittlung des Maklers aufmerksam geworden ist, muss eine Nachweisbestätigung unterschrieben werden.  Ansonsten könnte der Interessent nämlich vor Gericht aussagen, dass er das Objekt zu entsprechenden Konditionen bzw. den Verkäufer schon vor der Vermittlung und unabhängig vom Makler kannte und somit der Anspruch des Maklers auf Provision nicht geltend  gemacht werden kann.
Seit November 2015 ist es Pflicht, dass Vermieter den Ein- und Auszug ihrer Mieter schriftlich bestätigen. Das bedeutet, dass die Vermieter verpflichtet sind, diese Bestätigung an das Einwohnermeldeamt weiterzuleiten – hierfür hat er eine zweiwöchige Frist. Der Mieter benötigt diese Vermieterbescheinigung, um sich beim Einwohnermeldeamt umzumelden (daher spricht man auch von einer Wohnungsgeberbescheinigung) – ohne diese ist eine Adressänderung nicht möglich. Die Bestätigung an das Einwohnermeldeamt muss folgende Angaben enthalten:
  • Vollständiger Name sowie die Anschrift des Vermieters
  • Vollständiger Name der meldepflichtigen Person • Art des meldepflichtigen Vorgangs und das Datum des Ein – oder Auszugs • Anschrift des vermieteten Wohnraums.
Wird die Vermieterbescheinigung erst nach Ende der Frist, unvollständig oder gar nicht abgegeben,  fallen hohe Bußgelder an. Diese treffen sowohl Vermieter als auch Mieter. Liegt dem Mieter die Bestätigung der Anmietung durch den Vermieter nicht vor, so ist der Gang zur Behörde dennoch empfehlenswert, um die Frist zu wahren und um Bußgelder zu vermeiden. Der Vermieter hat auch einen Auskunftsanspruch. Dieser besagt, dass er sich durch Rückfragen beim Einwohnermeldeamt darüber informieren kann, ob ein Mieter tatsächlich an- und abgemeldet wurde. Im Gegenzug darf das Einwohnermeldeamt auch beim  Vermieter nachfragen, wer seine Wohnung bewohnt bzw. bewohnte.
Im Mietvertrag muss schriftlich festgelegt werden, ob ein Mieter Nebenkosten zahlen müssen und in welcher Form sowie die Höhe dieser. Ist dies nicht der Fall, sind die Hausnebenkosten auch nicht auf den Mieter umzulegen. Umlagefähige Nebenkosten sind:
  • Wasserversorgung (Warmwasserkosten, Wasserverbrauch, Eichung der Zähler)
  • Heizungskosten
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Grundsteuer
  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Allgemeinbeleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hausmeisterkosten
  • Aufzugskosten (inkl. Wartung)
  • Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz
  • Sonstige Betriebskosten (Wartungskosten der Blitzschutzanlage, Dachrinnenreinigung, Fassadenreinigung, Wartungskosten für Feuerlöscher, Wartungskosten einer Rauchabzugsanlage und Rauchmelder etc.)
Nicht umlegen lassen sich folgende Kosten:
  • Kosten des Hausverwalters
  • Instandhaltungsrücklagen
  • Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
  • Kostenaufwand für leerstehende Räume
Sie sind Mieter und Ihre Wohnung soll vom Eigentümer verkauft werden? Nun befürchten Sie, dass der neue Vermieter und Eigentümer auf „Eigenbedarf“ kündigen wird. Um dieser Befürchtung entgegenzuwirken, gibt es das sogenannte „Vorkaufsrecht“. Gemäß §577 BGB besteht ein Vorkaufsrecht dann, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und diese dann verkauft werden soll.  Der Mieter hat dann auf jeden Fall ein Vorkaufsrecht, über das der Vermieter ihn auch unterrichten muss. Wie so oft, bestätigen Ausnahmen die Regeln: z.B. wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft werden soll. Ein Vorkaufsrecht besteht auch dann nicht, wenn die Wohnung verschenkt wird oder die Wohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde bevor der derzeitige Mieter eingezogen ist oder wenn das gesamte Haus verkauft wird. Das Vorkaufsrecht besteht auch nur dann, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Das bedeutet im Umkehrschluss, wenn der neue Eigentümer die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder weiterverkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht mehr. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter spätestens mit der notariellen Beurkundung der Immobilie über sein Vorkaufsrecht informieren muss. Dieser hat dann ab dem Zeitpunkt der Anzeige zwei Monate Zeit dem Notar schriftlich mitzuteilen, dass er die Wohnung kaufen möchte. Der Mieter tritt dann genau in denselben Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen wie der eigentliche Käufer ein. Informiert der Vermieter den Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht, kann dieser den Vermieter auf Schadensersatz verklagen.
Auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung sind Sie fündig geworden und möchten nun diese Traumwohnung gern besichtigen. Doch  nun heißt es plötzlich, Sie mögen eine „Mieterselbstauskunft“ bitte ausgefüllt zurück senden. Nun stellen Sie sich die Frage, was diese Mieterselbstauskunft denn eigentlich ist und ob Sie diese wahrheitsgetreu ausfüllen müssen. Ein Vermieter erhält durch eine Mieterselbstauskunft in erster Linie gebündelte Informationen zu Ihren finanziellen und familiären Verhältnissen. Oftmals werden auf solchen Mieterselbstauskünften Fragen gestellt, bei denen man sich als Laie fragt, ob man hier tatsächlich Angaben machen muss und wenn ja, ob diese wahrheitsgetreu sein sollen. Ein Vermieter hat natürlich grundsätzlich das Recht zu erfahren, wem er sein Eigentum zur Miete überlassen wird, jedoch sind hier nur Fragen erlaubt, welche die Grenzen des Selbstbestimmungsrechts des Mieters nicht überschreitet. Unzulässigen Fragen müssen nicht wahrheitsgemäß beantworten – hier wird Ihnen ein „Recht zur Lüge“ gestattet. Stellt man Ihnen hingegen zulässige Fragen, müssen diese wahrheitsgemäß beantwortet werden, andernfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung anfechten und/oder es ggf. fristlos kündigen. Erlaubt sind Fragen nach – der Identität (Name, Vorname, Anschrift, Telefonnummer) – dem Familienstand – der Zahl der Familienangehörigen und Haustiere – dem Arbeitsverhältnis – den Einkommensverhältnissen (hier genügt jedoch die Angabe des Nettoverdienstes der Haupteinnahmequelle) Unzulässig wären Fragen nach: – den Einkommensverhältnissen von Angehörigen – der Religionszugehörigkeit – der Schwangerschaft, einer geplanten Schwangerschaft oder ob irgendwann einmal Kinder einziehen werden – der Nationalität, Rasse oder Hautfarbe – der Mitgliedschaft in einem Mietverein oder einer politischen Partei – Vorstrafen – den Lebensgewohnheiten Hier können Sie sich die Mieterselbstauskunft downloaden.      
Im Allgemeinen gilt ein geschlossener Mietvertrag  als unbefristet. Möchte man den Mieter kündigen, so hat man sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten. Der Grund für eine Kündigung ist nicht beliebig fei wählbar und auch Fristen müssen eingehalten werden. Ein Aufhebungsvertrag des Mietverhältnisses ist eine Alternative zur Kündigung des Mietvertrags. Voraussetzung hierfür ist, dass beide Parteien mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden sind. So kann der Vertrag ohne die Wahrung von Fristen beendet werden. Das Mietverhältnis endet dann an dem im Aufhebungsvertrag vereinbarten Datum. Anwendbar ist der Aufhebungsvertrag sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich. Was muss beachtet werden? – Der Aufhebungsvertrag bedarf der Schriftform und  es müssen die Daten beider Parteien im  Vertrag enthalten sein. – Der Mietvertrag endet an dem Tag, welcher im Aufhebungsvertrag vereinbart wurde – Der Vertrag muss von beiden Parteien unterschrieben werden und beide erhalten eine Vertragsausführung – Die Konditionen der Aufhebung sollten im Vertrag enthalten sein. Dazu gehört der Umgang mit Reparaturen, das Aufhebungsdatum,  die Rückzahlung der Kaution und eventuelle     Entschädigungszahlungen des Vermieters können vereinbart werden (z.B. kann der Vermieter eine pauschale Entschädigung vereinbaren oder sich auch an den Umzugskosten beteiligen). Da ein beidseitiges Einverständnis dokumentiert ist, sind Aufhebungsverträge im Allgemeinen nahezu unanfechtbar. Lediglich in Fällen von arglistiger Täuschung kann der Aufhebungsvertrag für unwirksam und der Mietvertrag nachträglich wieder für rechtlich wirksam erklärt werden. Unsere Empfehlung: lassen Sie den Aufhebungsvertrag vor Unterzeichnung juristisch prüfen.

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