Mietspiegel – was ist das und wie lese ich diesen?
Seit dem 01.06.2015 gilt die sogenannte „Mietpreisbremse“. (hier Verlinkung zum FAQ Was ist die Mietpreisbremse). Aus diesem Grund wird das korrekte Lesen und auch das Verstehen eines Mietspiegels für die Zukunft immer bedeutungsvoller. Weshalb? Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an, welche durch den Gutachterschuss der jeweiligen Stadt ermittelt wurde.
Für zukünftige Vermieter ist dies sehr wichtig, da diese sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren müssen, wenn sie nach einem Mieterwechsel einen neuen Mietpreis festlegen wollen. Dort wo die Mietpreisbremse gilt, darf ei Neuvermietung die Miete nur noch 10% über dem Vergleichswert liegen. Aus diesem Grund lohnt es sich, einen Mietspiegel zur Hilfe zu nehmen. In der Regel ist dieser auf den Internetseiten der meisten Städte abrufbar.
Wie liest man nun den Mietspiegel bzw. welche Informationen gibt dieser her?
- Die Grundpreisermittlung
Der Grundpreis ist ganz leicht zu entnehmen. Dieser ist in der Regel abhängig vom Baujahr des Hauses und der Größe der Wohnung. In einigen Städten ist der Grundpreis auch noch von der Wohnlage abhängig. Manchmal werden auch schon Details wie Sanitärausstattung oder Heizungen im Mietspiegel berücksichtigt.
- Errechnung der Zu- und Abschläge des Grundpreises
Diese kommen durch bestimmte Ausstattungsfaktoren zustande, die on Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich sind. Fast immer beziehen sie sich aber auf: Bad, Küche, Böden, Heizung, Wohnlage…
Zu- und Abschläge werden im Mietspiegel oft direkt in Cent-Beträgen angegeben, welche dann addiert oder subtrahiert werden. Es kann auch vorkommen, dass in manchen Mietspiegeln die Zu- und Abschläge mit einem Punktesystem errechnet werden.
- Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Nach der Ermittlung aller Zu- und Abschläge, kann die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden. Hat man nun einen Mietspiegel, in dem die Merkmale, die den Wert einer Wohnung erhöhen oder senken, in Euro angegeben sind, dann werden diese Zu- oder Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen und man erhält die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Mietspiegeln, welche diese Merkmale in Punkten angeben, werden häufig zusätzlich noch Preisspannen mit ausgewiesen. Überwiegen die Pluspunkte, siedelt sich die ortsübliche Vergleichsmiete im oberen Bereich der Preisspanne an. Überwiegen die Minuspunkte, siedelt sich der Wert im unteren Bereich der Preisspanne an.